息口上调夹击高房价五中全会或成楼市真拐点
本报 杨仕省 北京报道
传闻中的“千年极寒”，或许将先在楼市应验。 楼市“二次调控”才刚刚开始，央行19日又宣布加息，住建部翌日发出通知，上调住房公积金存贷款利率。相比于之前的限贷、限购等严厉的行*调控，这一次，直接从楼市的资金链入手，货币*策一发千钧，几乎所有涉及房地产交易的环节都将受影响。 如果加息通道真的来临，这很可能才只是刚刚开始。 “楼市要调控成功，加息不可或缺。”富国基金管理有限公司首席策略分析师张宏波对《华夏时报》分析称，“加息对开发商的影响，不仅是降房价，而且增加了资金成本。”
“单一次加息对于改变市场预期作用不大，但在前有房地产新*、后有房产税出台之际，加息对购房者、开发商都会增加压力。”上海易居研究中心研究员刘卫卫说，不排除还有二次加息的可能。 本报采访了解到，五中全会之后对十二五经济运行定调是淡化GDP，这对于地方经济支柱房地产业绝对不是个好消息。在之前的博弈中，保房价的核心理由就是怕房地产业支柱不保影响GDP，如今中央将更注重经济运行质量，房地产业势必会成头号调控目标。重压楼市
一石激起千层浪。 10月19日晚间，央行宣布，自10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是2008年金融危机之后，中国首次加息。 次日股市大幅跳空低开，地产板块遭遇重挫，当日全球市场国际大宗商品市场更是跌声一片，*金、原油等跌幅达到2%。市场普遍认为，节前的调控*策密集出台，以及地产企业再融资受限之后，受加息影响最大的板块就是房地产。 数据显示，10月20日，申万房地产指数大跌4.42%，资金净流出高达16.92亿元，位居各行业板块第一。其中，地产龙头股万科A跌幅6.11%，资金净流出高达1.39亿元。 “短时期来看，地产的*策调控预期依然较强，未来一段时间若房价仍未能控制，则房产税等相关措施也有可能正式出台。”刘卫卫说。 多位专家认为，加息对处于调控敏感期的房地产市场影响重大。“加息将强化‘国十条’和二次调控效果，增加持有成本，进一步抑制购房需求。”北京大学房地产研究所所长、中国房地产协会副会长陈国强对本报表示，加息将收紧市场流动性，减少购房需求。 上海房地产经济学会高级经济师顾海波接受本报采访时，用“雪上加霜”来形容当下楼市。 据陈国强分析，加息最直接目的是管理通胀预期，但其中很重要的一个考虑则是抑制过高的资产泡沫，其中房地产首当其冲，“之前调控虽然也很严厉，但多是行*策略，房价不降反涨，货币*策正是在多个背景下提上日程的。”
根据此次加息的幅度，5年以上贷款利率上调了0.2个百分点,即从5.94%上调到6.14%。相比个人，加息对于企业的影响可能更大。 “加息后开发商或面临新一轮洗牌。”陈国强说。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，房企除了提高资金周转率外，应尽量不拿那些“天价”地块。 北京、广州市场上的反应是，已经出现部分开发商推迟开盘。《华夏时报》走访北京楼盘发现，万科蓝山苑、融盛家园等部分原本在10月中下旬就要开盘的楼盘，至今都未有明确的时间表。成本大涨
“加息意味着房产的持有成本将逐步提高。”链家地产副总裁林倩认为。 “二套房首付提至五成，执行1.1倍利率，将大大增加购买成本，投资投机性需求将被抑制。”兴业证券发表的一份研究报告这样写道。 但与首套房贷款7折利率名存实亡、二套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%且首付比例为五成、三套房贷款停发*策相比，加息对有贷款买房意愿者来说，无异于雪上加霜。 摩通中国首席经济学家王黔认为，此次加息表明央行将继续从供给和需求两方面加强对房地产的调控*策。 在房价高企的情况下，加息将直接提高开发商贷款和个人房贷的利息成本，不少购房者都表示会推迟自己的购房规划。以一个家庭贷100万元商业贷款为例，以30年等额本息法算，每月所还贷款从原来的5957元增加到6086元，增加幅度为129元。 “现在，月还贷5000元的购房者，因为此次加息，每月要多花250元支付利息，如果贷款30年，就要多付7.5万元。”北京通州的一位购房者给算了一笔账。
“还好，加息的幅度不大，暂时我还能应付增加的房贷开支，但就怕这只是个开端。”在北京从事医务工作的杨瑾说，去年自己买了一套房子，担心再次加息压力更大。 “在加息周期的开始阶段，对房市的影响并不大。”刘卫卫说，在真正进入加息周期后，房市才会受到显著影响。有专家甚至预计，第四季度市场成交量将明显下滑，部分高房价城市的房价将出现20％左右的下跌。 中国农业银行总行高级专员何志成认为，受加息效应影响最大的是房贷时间超过15年的购房者，因为时间越长，利息压力越大。数据显示，这部分购房者的比重占到全部购房客户的四成。
有专家认为，如果通胀继续存在的话，加息很可能会继续下去。也有房产中介告诉，加息对买房者来说，无论早买晚买都会增加成本，因此对刚性需求没有太大影响。真正拐点
楼市假摔早就见怪不怪，房价更是陷入了越调越高的怪圈。即便是在今年4月史上最严厉的调控出台之后，打不死的房价也能僵持几个月后反扑。但这一次，或许狼真的来了。 “调控会把房价降下来吗？”多位买房者在接受采访时有病乱投医地向打听。 近年来房价快速上涨，导致买不起房的家庭增多。注意到，在央行最近公布的针对储户的调查中，认为“当前房价过高”的居民占比70%以上。
“快速城镇化阶段，大量居民需要改善住房条件。”住房和城乡建设部部长姜伟新不得不表态说，房子应该以满足居民自住为主要目标，而不是投资炒作。
然而，“在一些城市，需要住房的大量居民买不起房，相反许多房屋空置，无人居住。”顾海波反驳道。 但迹象表明，“房价有望很快松动。”10月21日，多位经济专家在接受本报询问时坦言：“一些中小开发商或许会率先降价，因为加息使市场的需求进一步趋冷，从而动摇房价。”
“加息表明开发商资金充裕的好日子一去不复返了。”陈国强说。在走访北京市场时，一位房地产开发企业总经理告诉《华夏时报》，此次加息，将促使开发商尽快回笼资金偿还贷款。
10月21日，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，统计局国民经济综合统计司副司长盛来运给出的观点是：“房地产投资性需求，得到明显遏制。”当日，中科院发布研究报告预计，一线房价下降20%之后将逐渐放松。
“预计市场需要在成交量降至低点后博弈3-6个月，房价才会明显下跌。”多位房地产分析师说，新*能否执行到位是关键。 据悉，“国十条”出台后，与其他方面相比，信贷方面的*策算是执行得不错的，但关于首套、二套认定打擦边球的情况的确存在。 “尽管调控*策已经很严了，但开发商总是能找到应对的手段。”上述房企老总坦言，比如很多开发商拖延开竣工时间、推迟领取预售证、通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目等。 “此前，国土部披露了全国闲置土地名单，就是对开发商的投机行为进行遏制。”这位地产老总称。 本报采访多位开发商了解到，这次加息释放给业内的信号非常明显，那就是五中全会刚一定调，货币紧缩就突然袭来，而接下来的又一个五年不再惟GDP是从，重在结构调整之下，房地产业削弱了支柱地位后，肯定会成为头号打压对象，“这才是压倒骆驼的最后一根稻草。”